3月28日，龙湖集团披露年报，交出了去年的成绩单——营收、净利双降，其中房地产业务下滑明显，利润更是锐减，而运营业务、服务业务则保持增长态势，增长有限，后者利润能力上升明显。
截至期末，公司综合借贷总额约1763亿元，其中未来一年内到期债务约302亿元，而公司现金流约494亿元，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.03倍，偿债压力进一步加剧。
房地产利润骤降
2024年，龙湖集团实现营业收入1274.75亿元，同比减少532.62亿元，降幅29.47%；归母净利润104.01亿元，同比减少24.49亿元，降幅19.06%。
Wind数据显示，龙湖集团收入、净利已经连续两年下滑，其中2023年收入降幅约28%，净利降幅约46%，去年收入规模仅比2018年略高，净利规模仅比2016年略高。
显然，龙湖集团近两年业绩下滑幅度还是比较大的。
据短平快解读了解，在过去的一年，房地产行业仍然没有止住下跌之势，新建商品房销售面积97385万平方米，同比下降12.9%，其中住宅销售面积下降14.1%。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，其中住宅销售额下降17.6%。
龙湖集团去年累计实现总合同销售面积712.4万平方米，同比减少367.2万平方米，降幅34.01%；合同销售金额1011.2亿元，同比减少723.7亿元，降幅41.71%。
分区域来看，西部、环渤海、长三角、华中、华南去年实现的合同销售金额分别为274.7亿元、194.8亿元、290.6亿元、96.1亿元、155亿元，同比分别大幅下降44.22%、48.42%、41.96%、39.41%、24.54%。
因为合同销售额大幅下降的原因，导致龙湖集团去年来自房地产的收入锐减，开发业务实现收入1007.67亿元，同比减少550.91亿元，降幅35.35%；经调整盈利13.18亿元，同比锐减107.61亿元，降幅89.09%。
另外，开发业务利润率为1.31%，较去年同期7.75%大幅下滑，即盈利能力骤缩，对比其他亏损房企，例如万科巨亏近495亿元，龙湖集团的表现算是颇为出色了。
去年公司营业额单方价格为13,226元/平方米，较上年同期为14,555元/平方米减少1329/平方米，降幅9.13%，导致开发业务毛利率大幅下滑至6.1%，降幅4.9个百分点。
销售总额减少，且毛利率下降是利润减少的关键。
值得指出的是，龙湖集团在去年开始了新一轮土地储备，新增收购土地储备建筑面积83万平方米，权益面积39万平方米，平均权益收购成本为13,285元/平方米，按此计算其去年仍斥资51.81亿元用于新增土地。
进入2025年，公司仍然在买地，新增土地储备总建筑面积为14万平方米，权益面积9.8万平方米，位于上海、苏州，权益地价13.22亿元，平均单价13471万/平方米。
截至2024年末，龙湖集团的土地储备合计计3,312万平方米，权益面积为2,426万平方米，平均成本为4,304元/平方米。
运营业务、服务业务仍保持增长
不同于房地产业务的持续低迷，龙湖集团的运营业务、服务业务收入仍保持着增长之势，不过增速较为有限，对公司收入贡献较低。
据短平快解读了解，运营业务主要包括购物商场及租赁住房，靠租金以及增值来获取收益，去年商场、长租公寓、其他收入占比分别为78.8%、19.6%、1.6%。
在2024年，公司于南京、合肥、苏州、重庆、长沙等地新增运营11座天街项目，实现经营利润、现金流的同步增长。
截至期末，公司已开业商场建筑面积为930万平方米（含车位总建筑面积为1,243万平方米），整体出租率为96.8%；冠寓已开业12.4万间，规模行业领先，整体出租率为95.3%，其中开业超过六个月的项目出租率为95.6%。
2024年，运营业务实现收入135.22亿元，同比增长仅4.53%；分部盈利74.51亿元，同比增长5.91%。毛利率75%，同比下降0.8个百分点。
服务业务主要透过透过物业管理、代建业务及其他产生收入，主要是以物业管理为主，提供住宅管理、商企服务、美居、新零售以及租售五大业务，涵盖住宅、商业、写字楼、产业园、企业总部、城市服务、医院、公建场馆等十三大业态。
截至期末，公司物业管理在管面积4.1亿平方米，而代建业务则已遍及北京、上海、成都、重庆、西安、杭州等核心一二线城市。
2024年，服务业务实现收入193.81亿元，同比增长6.86%；分部盈利61.91亿元，同比增长23.84%。毛利率为31.4%，同比上升0.4个百分点。
不管是运营业务，还是服务业务，虽然规模远远不及开发业务，但赚钱能力却远非房地产业务可比。
2024年，龙湖集团的费用支出有所减少，销售开支、行政开支分别为42.34亿元、44.64亿元，同比分别下滑19.56%、18.87%。费用率分别为3.3%、3.5%，同比分别上升0.6个百分点、0.7个百分点。
从盈利能力来看，公司的核心税后利润率为6.4%，同比下滑2.3个百分点；核心权益后利润率为5.5%，同比下滑0.8个百分点，公司称主要系本年营业额、费用、分占合营及联营企业业绩、税金变动的综合影响所致。
虽然利润大幅下滑，但公司董事会建议期末派发股息每股0.1元，计入中期股息每股0.22元，即全年合计派发股息每股0.32元，合计派现金额约22.04亿元。
综合借贷1763亿元，现金短债比1.03倍
就目前房企而言，投资者更多的是关注资产负债情况，龙湖集团去年的资产负债率为63.12%，同比下滑3.12个百分点，已经实现连续四年下降了。
据短平快解读了解，截至期末，公司在手现金494.2亿元，同比减少110亿元，降幅18.21%，该现金包括银行结余及现金、已抵押银行存款，金额分别为479.52亿元（含预售监管资金167.5亿元）、14.64亿元。
同期，龙湖集团的综合借贷总额为1763.2亿元，同比减少163.3亿元，降幅8.5%；平均融资成本为4%，同比下降0.24个百分点；平均合同借贷年限10.27年，同比延长2.42年。
债务高企的另一面，融资成本保持在高位，2024年的银行及其他借款利息、优先票据的利息开支分别为70.41亿元、4.5亿元。
细分来看，1763亿元的综合借贷中约86.4%以人民币计算，另外13.6%以外币计算，即分别约为1523亿元、240亿元。对比2023年，人币民借贷占比上升4.1个百分点。
未来一年到期债务为302.4亿元，占比17.2%，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债倍数为1.03倍，而2023年现金短债比为1.6倍，即公司的偿债压力是进一步加剧的。
另外，公司应付账项及其他应付款项及应计费用高达599.03亿元，是现金流所无法覆盖的。
3月初，龙湖集团兑付“20龙湖04”债券，回售金额为25.02亿元人民币，并将不进行转售而全部注销，向外界展示自身的偿债能力。
彼时有媒体称，公司境内存续债券有17笔，债券存续规模为147.75亿元，境外债方面，2026年底前龙湖已无境外到期的公开债券。
更多债务详情，还要等待公司进一步披露才能揭晓。
在披露年度业绩公告的同时，龙湖集团也迎来了人事变动，因个人发展原因，夏云鹏请辞任本公司非执行董事、提名委员会、薪酬委员会及投资委员会委员等职务。
资料显示，夏云鹏自2007年9月至2013年10月，担任公司法律及内审部总经理；2017年11月起，担任公司控股股东Charm TalentInternational Limited的法律和风控负责人；2022年10月起，担任公司非执行董事等若干职务。
目前，龙湖集团已经聘任孫佳慧担任非执行董事等职务，其同样是法务出身，在公司若干子公司担任董事职务，薪酬为40万港元/年。